导读

甲级？5A？五星级？

作为企业的决策者，在选择办公地点时，是否对各种写字楼级别的名称感到困惑？

你是否在“满城皆甲级楼”的环境下感到迷茫？

当你发现相同位置和等级的几个办公项目报价天差地别时，是否束手无策？

作为选址专员，你是否因为同一级别的备选项目质量不均而感到意外？

是否对甲级、5A、五星级这些分类感到一头雾水？

这一切都源于写字楼评级体系的不规范。

接下来，让我们带你深入了解每位房地产专业人士都应掌握的写字楼知识！

写字楼的定义

1、写字楼是专业商业楼盘的代称，严格而言，写字楼是不能用于居住的，这一点在房产证上有清晰的规定。

2、写字楼本质上是用于办公的建筑，由多个办公单位共同构成。1971年，Kan和Rhodes提出：“写字楼的主要功能是集中进行决策、信息收集、文案处理及其他经济活动的管理。”它为商务和办公活动提供必需的空间与设施。

写字楼的分类标准与等级

在美国，写字楼通常被分为A、B、C三个等级，其中A级写字楼被认为是投资级别，最能满足市场的需求，其主要特征包括高档的装修和完备的配套设施。这类物业能够有效提升公司的形象与地位，而B和C级写字楼则较为陈旧，设计和功能相对滞后，部分低级写字楼在经过改造后有可能晋升为A级。从一开始就被归入低级行列的小型办公楼，通常结构简单且设施匮乏。

由于我国写字楼的发展历史较短，目前的分类标准尚不成熟。目前国内主要有三种分类标准：“甲”系列、As系列和功能复合程度分类。

“甲”系列分类

北京写字楼信息网在2000年首次提出了顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类模式，是较早倡导此标准的机构之一。这种甲级、乙级、丙级的分类主要是参考星级酒店的评定标准，属于房地产行业内的常用称谓。

写字楼的分类主要基于其硬件和软件的条件。硬件方面考虑建筑外观设计、内外公共区域的装修标准以及是否达到5A写字楼水平；设备设施的质量，例如电梯等候时间、中央空调的管道数量、停车位数量及附属服务设施的水平（如电力负载、绿化和夜间照明），是否与全球甲级写字楼接轨；软件方面则主要关注物业管理服务是否符合星级酒店的标准。根据这些标准，写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼四个等级。

顶级写字楼

顶级写字楼通常在商圈中具有标志性、代表性和强大的辐射力，其软硬件标准必须完全达标。此外，还需要在建筑规模、高度和服务品牌等方面具备非凡的优势。在城市中享有极高的声誉和知名度。例如，上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，这些地标不仅在当地居民中广为人知，也是全国范围内的知名建筑。

甲级写字楼

硬件设施方面，其外观设计和公共装修标准等同于四星级酒店，达到5A级写字楼的标准，设备配置基本与国际接轨，电梯等候时间少于40秒，中央空调为四管式系统；软件方面，物业管理服务应达到三星级酒店以上水平。

乙级写字楼

相较于甲级写字楼，乙级写字楼的建筑外观和公共区域的装修标准较差，部分达到5A级写字楼的标准，设备设施多为合资品牌，电梯等候时间超过40秒，中央空调通常为两管式；物业管理服务水平未必达到星级酒店要求。

丙级写字楼

丙级写字楼的硬件设施使用普通材料，基础的通讯和办公服务，设备主要为国产电梯和分体空调等，物业管理服务相对传统。

As系列分类

As系列分类是根据写字楼的自动化（automation）水平进行区分，自动化程度越高，办公环境的舒适度和效率自然提升。在重视智能化的现代背景下，As系列分类常被视为写字楼品质的标志。一般而言，写字楼的智能水平会分为3A级和5A级，3A级意味着包含三种自动化系统，即楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication System）。在复杂的楼宇自动化系统中，专家一般将其分为三大类：楼宇自动化、安保自动化（Safeguard Automation System）和消防自动化（Fire Automation System），合并称之为5A级。因此，5A级并不一定高于3A级。

各自动化系统包含的主要内容如下：

通讯自动化系统

包括双向视频会议系统、共享天线电视系统、公共广播系统、数字用户交换机系统、楼内移动电话系统及综合布线系统。

楼宇自动化系统

包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统及停车库系统。

办公自动化系统

涵盖计算机网络、会议中心系统、门厅多媒体查询系统及物业管理计算机系统。

安保自动化系统

包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统及巡更系统。

消防自动化系统

包括消防联动、自动喷淋及自动报警系统等。

按功能复合程度分类

写字楼的分类还可以根据功能复合程度来划分，主要分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。

纯写字楼

纯写字楼是办公功能占主导的物业类型，底层虽然有商业，但是这些商业设施主要是为了满足办公活动的需要，通常包括银行、咖啡店、高档餐厅、商务中心、娱乐设施和会议室等。

综合楼

当两种以上的主要功能共存时，称为综合楼。例如办公楼与商场的结合，如北京的丰联广场、昆太国际大厦及万通大厦等。

商务综合体

商务综合体是综合楼的高级形态，它又被称为综合性建筑或复合型建筑，集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐场所于一体，形成一个微型城市。其特点是功能协调、空间紧凑和抗风险能力强。这类建筑在城市规划和建设中扮演着重要角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城及北京的国贸中心等都是大型商务综合体。

商务综合体需要在有限空间内满足高端商务活动的需求，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓及专业时尚店等有机结合。它们不仅是创新和文化交流的基地，也是富集财富的场所，常常成为地标性建筑，展示城市的风貌与经济实力，吸引不少白领及成熟企业的入驻，亦是高品质消费活动的场所。

商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档餐厅、快餐店、咖啡店等）、特色超市、名品购物中心（世界知名品牌服装、饰品等）、银行及商务服务中心（票务代理、图文制作、快递服务等）。例如，北京华润置地开发的优士阁，结合了Shopping Mall的特性，进一步强调了商务综合体的综合性、适应性和互补性，形成了“商务Mall”的概念，集办公、酒店、金融、图书馆及健身于一体，体现了成熟的商务综合体特征。

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