办公室租赁注意事项

一、租前要了解的重要事项：

1. 确定整体预算，包括办公室相关的各项费用（如租金、管理费、税费及公摊费用）。

2. 研究具体地理位置及周边的交通、食宿情况。

3. 了解租金和实际使用面积。写字楼通常以“元/平方米/日”报价，租金可以是“包票”（包含租赁税发票）或“实收”（不含发票）。务必依实际租用面积来核算租金。在计算面积时，要清楚开发商在销售合同中列出的面积类型，如建筑面积、公摊面积等。

4. 明确物业管理费用、服务内容及支付方式。通常物业管理费包括公共区域的清洁、设施维护（如电梯等）、水电费用、工作时间内的中央空调费及保安费用等。特别需要注意的是，中央空调的使用一般仅在工作日的早9点至晚6点提供，如果需要在非工作时间使用，需与物业公司特别协商并支付额外费用。这对于工作时间灵活的IT公司尤其重要。

5. 其他需注意的事项包括：停车费的计算方式（按小时、包月或24小时），确保合同中明确出租人是否提供车位及其费用；电话容量限制，尤其在老旧写字楼中可能存在，需提前确认；租赁产生的税费一般由出租方承担，并应提供租金发票。确认办公室的装修情况、朝向要求、楼层忌讳，以及是否接受同行业公司入驻同一大楼。

二、签订办公室租赁合同时的注意事项

合同签订流程通常为：客户预约看房 -> 登记 -> 选定房源后向出租方提交《租赁意向书》 -> 商议条件和价格 -> 确定时间签约。

1. 确认出租方房屋的合法性，包括产权证明、出租许可、营业执照等。如为转租，需提供原租赁合同和权利人同意意见。

2. 在合同中明确租金、物业费、水电等相关费用的支付标准及方式，确保所有费用及其承担方均清晰可查。签约时通常需要支付两个月的租金、管理费及首月租金。

3. 约定免租期。虽然大多数写字楼交付时为毛坯房，出租方通常会给予租户一些免租时间，以便他们进行装修。免租期的存在及长度需双方协商，并在合同中进行明确约定，以获得法律保护。

4. 租期递增的约定。通常租赁合同中的租期超过一年时会涉及租金递增，一般从第二年或第三年开始，月租金增加5%-8%，个别大厦甚至管理费也会一并递增。

5. 签署的租赁合同一般会有两份：一份为房管局备案的标准合同，内容相对简单，主要涵盖租金和租期，双方签字盖章即可；另一份则是详细的补充协议。

6. 在某些情况下，可能无法直接签订合同，此时支付定金是一个重要的折中选择。通常，如果业主单方面反悔，需双倍返还定金。

合同应包括的关键条款：

1. 明确承租单元、租期、起租日、月租金及停车位等事项。需清晰了解租赁税和费用的承担方，特别是是否包含在租金内，并要注意免租期的约定。

2. 描述写字楼的具体情况及位置。

3. 明确用途（如办公等）。

4. 规定租赁期限。

5. 明确租金及支付方式、押金处理方式和退还条款。出租人和承租人需协商一致，协议中需约定在租赁期内，出租人不得随意提高租金。常见的租金支付方式有按年、半年或季度支付。合同中还需强调，租期结束时，业主应在规定时间内退还租户押金，并涉及因押金退还延迟可能产生的滞纳金。

6. 规定交房时的状态，是否按现状交房或原状交付。租户应争取在合同中明确，退租时按实际状态交付房屋。

7. 合同的变更与终止。在租赁过程中，如果出租人和承租人认为有必要调整合同条款（如租金、租期等），可通过协商实现变更。

8. 违约责任。在合同签订时，双方需考虑可能的违约行为，并规定相应的惩罚措施。对于出现质量问题后的解决方案需明确约定，可以包括房屋及附属设施的保质期。

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