“甲级”、“5A”和“第四代”三个概念代表了写字楼等级评定的主要方向。“甲级”着眼于综合品质；“5A”则基于硬件设施的评估，而“第四代”则聚焦于写字楼的发展标准。这三种评定方式各具特点，但由于消费群体的模糊性，导致了市场上的概念混淆。

“甲级写字楼”是一个广泛认可的术语。

甲级写字楼的定义源于外资开发商在建设涉外写字楼时逐渐引入并推广的分类。根据综合质量的不同，写字楼通常被划分为甲、乙、丙几个等级。在中国市场，写字楼一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。高档物业可以再分为顶级和甲级写字楼，其中顶级写字楼符合国际标准，甲级则根据本地市场标准进行划分。甲级写字楼的标准往往参考了四星级和五星级酒店的评定，成为房地产业中的一种习惯用语。值得注意的是，写字楼在不同市场上的分类标准差异明显，尤其是在一些小城市，可能尚未出现顶级写字楼或符合国际标准的写字楼。

第四代写字楼的特点

与前三代写字楼相比，第四代写字楼有显著的不同之处：

首先，目标客户更加明确。第四代写字楼专注于满足各类跨国及外资公司的需求，同时也考虑到国内实力较强的大中型企业，力求提升用户的办公舒适度和效率。

其次，景观的要求也显著提高。许多国际知名的CBD和写字楼都建于自然景观优美的区域，写字楼内的绿色景观逐渐成为趋势，带有共享交流功能的楼内中庭式花园也受到越来越多的欢迎。

第三，办公空间的设计逐步向多功能共享的方向发展。随着网络的发展，资源共享成为了提升工作效率的重要策略。第四代写字楼因此强调开放与互动的环境，将传统“办公室+公共走道”的模式打破，提供大规模的商务共享空间，旨在促进交流与合作，把工作与休闲更好地结合。

第四，绿色环保成为一大亮点。第四代写字楼不仅关注外部的环境，也在内部空间中广泛引入绿色元素，以营造健康的办公氛围。同时，如何将自然空气引入室内，成为后非典时代租户关心的重点。目前许多新的写字楼设计中都已考虑到中庭花园和新风系统。

最后，智能化程度显著提高。第四代写字楼的智能化要求非常高，并且在设计上留有充分的升级空间，以达到最低5A标准。这涵盖了楼宇智能化、安防智能化和办公智能化等多重领域。

以上列举了常见的写字楼评定标准，随着科技进步和开发理念的发展，写字楼标准势必会不断演进。

特别在超大城市，例如北京、上海和深圳，评定办公物业的时候，除了建筑品质外，城市交通和规划（CBD布局）也是不可忽视的因素。物业等级及其标准可以具体划分如下：

1. 顶级物业（国际写字楼“超甲”）

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质应达到一流水平，必须符合相关建筑标准；设计需灵活，使用率高于70%；楼层面积大，且大堂与走道应宽敞，地板到天花板的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面应用高档国际化材料，如大理石和玻璃幕墙等，采用优质进口材料；宽敞的大堂和走廊；公共区域地面需为大理石、花岗岩或高标准地砖，墙面使用高档材料，配有吊顶，电梯间则要使用不锈钢和大理石；卫生间需配置高端进口洁具，如科马、科勒等。

②配套设施：应配备完善的商务及生活设施，如会议室、邮局、银行等，须有足够的专用地上和地下停车位及日常生活所需的商业设施。

③电梯系统：应有高效的电梯系统，将货物与乘客进行分区管理，标准为每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间约为30秒。

④设备标准：需要配备品牌中央空调和高效的楼宇自控系统，安装安全报警和综合布线。

(2)建筑规模：建筑面积超过50000平方米。

(3)客户进驻：应有知名跨国公司及大企业的租户组合。

(4)物业服务：由具备丰富经验的知名品牌公司管理，并配备高效的物业管理系统，以确保24小时内的维护与安保服务。

(5)交通便利：应位于优越地理位置，靠近多条主干道，具备多种交通方式及直达地铁。

(6)所属区位：必须位于主要商务区核心区域。

(7)智能化：标准应介于3A至5A之间。

(8)开发商背景：需为经验丰厚且资金雄厚的开发商，具有丰富的房地产投资经历，并具备财务弹性。

2. 高档物业（甲级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物的良好状态需达到相关建筑标准，收益能力应与新建办公楼相当。

①装饰标准：外立面使用高档材料如大理石与玻璃幕墙；大堂需为大理石或其他天然石材，墙面使用高级墙纸，具有吊顶，公共区域地面应使用高级地砖或地毯；卫生间需安装中高档洁具。

②配套设施：包括会议室、邮局、银行等，需有足够的停车位。

③设备标准：需要名牌中央空调和楼宇自控系统，配备安全报警及综合布线。

(2)建筑规模：1万至5万平方米。

(3)客户进驻：主要是知名的大中型企业，客户类型涉及研发、技术服务等。

(4)物业服务：由专业的物业管理公司提供，确保24小时维护及安保服务。

(5)交通便利：应有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于重要商务区或副中心区域。

(7)智能化：智能化级别应为3A及以上。

3. 中档物业（乙级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物的状况良好，满足建筑规范，但功能相对较为陈旧，导致收益能力低于新建物业。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖，公共区域地面为地砖，在墙面和卫生间使用中高档洁具。

②配套设施：应有专用的停车场。

③设备标准：配备中央空调，但没有楼宇自控。

(2)建筑规模：无严格限制。

(3)客户进驻：主要为中小型企业，业务以代理销售和产品研发为主。

(4)物业服务：配备基本的物业服务。

(5)交通便利：交通路线直达，出行较为便利。

(6)所属区位：位于副都心或良好的城区。

4. 低档物业（丙级写字楼）

(1)楼宇品质：物业使用年限较长，部分方面无法符合新建筑规范，存在明显的物理磨损。

①装饰标准：外立面涂料，公共区域地面为普通地砖，卫生间配备低档洁具。

②配套设施：缺乏配套设施。

③设备标准：使用分体空调，缺乏综合布线及安全报警.

(2)规模：无严格限制。

(3)客户进驻：一般为小规模私企，业务简单。

(4)物业服务：提供基本的物业管理服务。

(5)交通便利：有直接的交通线路。

(6)所属区位：处于常规城市区域。

狭义与广义的“5A”评定标准

“5A”标准是当前较为流行的评定方式，分为狭义和广义两种应用。狭义上它针对的是智能化硬件部分，包括OA（办公自动化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯系统智能化）、FA（消防系统智能化）、SA（安全系统智能化）；广义上则涵盖了更全面的“A”级评定标准，具体包括：

(1)楼宇品牌标准：A级

写字楼不仅是城市财富和文化的载体，还应建立在独特品牌的基础之上，形成差异化特点、商业文化、优质服务及地域标志。成为城市商务区的地标性建筑，与城市发展息息相关，具备强烈的区域影响力。

(2)地理位置标准：A级

地理位置是投资和购买写字楼的重要因素，只有位于现有或潜在商务区，且地段优越的写字楼才能获得该标准。

(3)客户层次标准：A级

客户层次反映了写字楼内租户的素质，较高的客户层次有助于提升企业形象。

(4)服务品质标准：A级

优质的物业管理与专业的商务服务能形成良好的服务品质标准，让客户满意。

(5)硬件设施标准：A级

该标准着重于建筑设计和功能的创新，若多项表现不足以满足标准，则无法获得A级。

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