澳洲商业地产下滑20%接近底部 生活成本上升城郊房价超越首府

澳洲城郊房价增长超过首府城市

在高利率的持续影响下，澳洲城郊地区的房地产增值速度超过了首府城市。

根据CoreLogic的统计数据，在截至1月的最近三个月中，城郊整体市场房价上涨了1.2%，而首府城市的增长则仅为1%。

由于可负担性问题加剧和利率上升，悉尼和墨尔本的增势减弱，这在一定程度上拖累了首府城市的总表现。CoreLogic研究总监Tim Lawless指出：“城郊市场的强劲表现主要源于首府城市增速的放缓，而非城郊市场的加速发展。”

Lawless还表示，直到利率降低之前，通勤便利的城郊区域可能会继续吸引更多购房者的关注。他提到：“虽然居家办公政策的未来尚不确定，但远程工作将在一定程度上影响工作场所的政策。那些提供通勤便利、生活方式优势以及经济适用住房的城郊城市，预计将看到比疫情前更强的购房需求。”

面对生活成本日益增加的压力，越来越多的城市居民已迁往城郊。根据澳大利亚地区研究所和CBA的迁移指数数据显示，去年7月至9月，迁移至城郊的人数略增0.7%，反向迁移的人数则下降了3.9%。

位于昆士兰的黄金海岸和阳光海岸，新南威尔士州的蓝山、卧龙岗、纽卡斯尔及马卡里湖等城郊区域，均因重燃的需求而受益。过去12个月，黄金海岸的房产价值增长了11.5%；阳光海岸上涨了7.3%，蓝山增长了8.6%，卧龙岗上涨了6.4%，而纽卡斯尔则上升了5.5%。

表现最优异的是一些经济基础雄厚且多元化的偏远城镇，如西澳的奥尔巴尼和班伯里，以及昆士兰的图文巴、麦凯和班德堡。其中，班伯里的Leschenault城镇在过去12个月中，其房产中位数价值飙升了22.6%。班伯里的Stratham和Gelorup同样表现不俗，分别实现了20.2%和19.7%的增长，而奥尔巴尼的Little Grove则增长了20.6%。

在昆士兰的麦凯地区，Richmond和班德堡的Branyan也分别录得17.8%和15.8%的显著增幅。Lawless指出：“这些区域拥有多样化的经济支柱，通常包括农业、旅游、港口和矿业。西澳与昆士兰是人口迁移率积极的州，这加强了住房需求，同时也保持了市场的经济适用性。”

澳洲办公楼价值大跌20%基本已触底

目前，澳大利亚主要CBD的办公室售价比巅峰时期已下降20%，这为市场调整接近底部提供了有力证据。

Jefferies分析师Sholto Maconochie表示：“我们正在接近市场底部，这些交易将成为未来12个月定价的参考。”

最近的交易中，墨尔本的628 Bourke Street一座16层大楼，七年前由瑞士基金经理AFIAA以超过1.8亿澳元的价格购得，现在价格降至1.2亿澳元。

美国大型企业布鲁克菲尔德为其位于皇后街240号、价值3亿澳元的楼宇找到了买家，Quintessential以2.57亿澳元达成交易。

市场亦在关注Mirvac公司拟议中的两项分拆交易。首先是在悉尼的255 George Street大楼，由Mirvac管理的一个基金当前持有，潜在买家新加坡的Keppel已对其半股权提出报价，估计整栋大楼价值约7.3亿澳元。两年前，大楼的顶峰估值接近8.75亿澳元，如今市场价值减少了大约17%。

在墨尔本，Mirvac亦即将完成对一栋Collins Street大楼的出售，其账面估值已降至3.4亿澳元，相较两年前的价格下滑了20%。

远程工作的大潮，加上扑朔迷离的商业环境和飙升的利率，使全球办公楼价格剧烈波动。在澳大利亚，这一冲击出现得较为缓慢，部分专家预计价格可能需下降25%才可完全消化当前的市场压力。

由于对未来价值的预期，澳洲证券交易所上市的地产开发商股价大幅下滑，而许多非上市资产的所有者，包括养老基金，亦面临着减值压力。

在业主与潜在买家之间因定价所产生的分歧，导致过去一年商业地产交易骤降，尤其是办公楼交易量减少了三分之二，降至不足100亿澳元。

飙升的利率以及债券收益率上升，加上企业逐步转向混合工作模式后对办公空间需求的不确定性，为这个行业披上了一层阴影。

全球办公楼市场的动荡也导致众多知名企业折戟沉沙。共享办公领域的巨头WeWork申请破产，而美国和欧洲的银行也在重新评估对商业房地产的潜在风险。

澳大利亚最大的办公室所有者之一Dexus在去年年中调整其办公楼投资组合的价值，第一轮下调幅度为8.8%，而在12月又调整了5.4%。

墨尔本低端房产涨幅跑赢大市！高端房产后市可期

CoreLogic的最新数据显示，截至1月的三个月内，墨尔本的高端住宅市场出现下滑，而低端住宅的房价却有所上涨。

价格位于市场顶部25%（约136万澳元及以上）的房产去年终究带动市场，但随后涨幅受到压制，截止到1月底的三个月内其售价下跌了1.6%。

相比之下，价格最低25%（约73.7万澳元及以下）的房产逆势上涨0.1%，而总体市场中位价格则下滑0.2%。

不过，这种市场疲软可能只是短暂现象。2024年初的拍卖清盘率远超预期，墨尔本2月第一周的清盘率为62.7%，第二周则为63.3%，第三周的清盘率上升至66%。通常情况下，超过60%的清盘率预示着未来价格有可能回升。

CoreLogic研究主管Tim Lawless分析认为，高端市场经常上下波动，这种情况是市场周期性波动的体现。“高端房产的波动性较大，往往在涨势中引领整体市场。”他补充道，近期价格的下滑与澳洲储备银行的高利率密切相关，高利率则抑制了借贷能力，也因此影响了市场的负担能力，导致部分购房需求转向中低端市场。

通过经常涉及豪宅销售的经纪人了解到，尽管2023年末高价房产销售表现不佳，但他们认为2024年初的积极市场活动和买家的激情将很快改变这一状况。

澳洲银行纷纷削减固定贷款利率，今年或降息三次

近期，澳大利亚的多家银行纷纷下调固定期限的抵押贷款利率，这或许是澳大利亚储备银行即将降息的前兆。

不过专家提醒，打算锁定贷款利率的家庭可能会错过未来节省的机会，因为有预测显示现金利率可能在几个月内开始下降。

Mortgage Choice的经纪人Luke Camilleri表明，一些贷款机构的固定利率已经低于6%，与市场上某些有竞争力的可变利率相当。

“我们每周都会收到有关利率变化的更新，显然某些固定利率已经下降，这表明贷款机构的经济学家对未来利率的预期在下降。”

随着通货膨胀速度的减缓，金融市场预计到明年同期可能会出现两轮降息，澳大利亚最大的抵押贷款银行——澳洲联邦银行的经济学家预计2024年下半年可能会有三次降息。

Camilleri指出，借款人在选择固定房贷时，需要考虑所带来的稳定性，而可能会失去享受更低可变利率的机会。

虽说浮动利率房贷会随着澳大利亚储备银行（RBA）的利率决定而波动，但贷款机构通常会在未来的动向中自主调整固定利率抵押贷款的定价。

疫情期间，贷款利率一度降至2%以下，引发借款人纷纷选择固定贷款，然而，自2021年达到顶峰以来，选择固定抵押贷款的借款人比例已显著下滑。

根据澳大利亚统计局的数据显示，去年12月，国内仅有2%的新房贷为固定，和两年前40%的比例形成鲜明对比。

Mortgage Choice的申请数据显示，这一趋势持续，绝大多数的客户仍旧偏好选择浮动利率。

“在我提交的申请中，几乎99%都是可变利率，我偶尔会给客户提供固定利率的选择，尤其是他们希望获得心理安慰的时候，但我们已经很久没有看到许多人转向固定利率。”

有关降息的讨论正在逐步升温，购房者再次涌入房市，市场需求超过了新上市房源的增量。

自2022年5月以来，澳大利亚储备银行的13次加息使得普通借款人的借贷能力削减了约30%。