转让交易的注意事项：

1. 划拨性质的土地出让金问题

在买卖双方达成交易意向时，可能会忽略划拨性质土地需要缴纳出让金的问题。由于出让金的金额往往较高，双方的责任分配可能会产生分歧。经过律师的调解，最终双方同意根据土地使用年限来分担出让金，但合同的签署者和缴纳责任依然由出让方承担。在出让方支付了出让金和契税后，更新产权证书，才有权出售该房产。

在本案例中，卖方拥有一栋两层的办公楼，所有权登记在同一房地产证上。最初，规划和土地管理局建议一次性支付所有土地出让金。考虑到卖方的资金压力及划拨用地的无使用期限优势，律师建议仅对本次出售的房屋补缴出让金。因为该房屋没有分摊土地面积的登记，卖方需向长宁区房地产测绘管理办公室索取分摊土地面积的查阅单，并将其提交给规划和土地管理局。

如交易的办公楼为划拨性质，双方应特别注意并预留充裕的交易时间，以避免违约。

2. 售房发票的开具方法

个人出售房产时，通常由税务部门负责开具售房发票；而出售方若为公司，则自行开具发票。出售方可以根据需要开具增值税普通发票或专用发票。本次交易中，因买方为公司，需开具增值税专用发票以便抵扣，从而降低购房成本。

虽然出售方为一般纳税人，但因选择简单征收，无法开具大额发票。为确保交易完成，出售方特别向登记地税务部门申请临时开具大额发票的权限。发票格式需提前与交易中心的税务部门确认，发票内容需包括：货物名称（商品房及产证编号）、单位平方米、数量（建筑面积）、金额（可分多张发票开具），并在备注中详细说明房屋地址及合同金额。

3. 出售方的税务处理

土地增值税由出售方所在公司主管的税务所进行评估并缴纳。通常，税务专管员负责初步计算土地增值税，经税务所领导审核后，方可到税务柜台进行申报。由于本次交易涉及土地出让金等特殊情况，且营改增政策刚刚实施，税务软件的不足和部门内对于核定方案的不同理解，使得律师协助出售方与地税部门进行有效沟通，以确保土地增值税的准确计算，成为本次法律服务中的一项挑战。

在这次交易中，由于出售的房产均由一本产证登记，只有一个产证编号，受税务部门软件限制，各单元的土地增值税虽然可以独立核算，但在系统内需合并申报，因此最终税务所只能开具一张土地增值税发票，各单元应缴的土地增值税金额也无法逐一列出。

在缴纳完土地增值税后，需前往交易中心处理增值税的申报和缴纳。

若评估价格高于发票金额，土地增值税、增值税及契税将依据评估价格而非发票金额进行缴纳。出售方需在年度结束后五个月内，向税务机关提交年度企业所得税纳税申报表，并进行汇算清缴，结清应缴或应退的税款。

由于出售的办公楼属于非住宅性质，均按差额纳税，因此保留原购房合同、发票及税单显得尤为重要，务必妥善保存。若无法提供原购房凭证，将无法申请抵扣，可能会多缴大量税款，这种情况下，出售方可能会陷入极大的经济压力之中。

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