什么是买卖不破租赁原则

定义

• 买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。简单来说，就是租赁物在租赁期间发生所有权变动的，新的所有权人要继续履行原租赁合同。

法律依据

• 在我国，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这一规定为买卖不破租赁原则提供了明确的法律支持。

构成要件

• 存在合法有效的租赁合同：这是适用买卖不破租赁原则的前提条件。租赁合同必须符合法律规定的形式和实质要件。例如，双方当事人应当具有相应的民事行为能力，意思表示真实，租赁期限、租金等主要条款明确。如果租赁合同是无效的，例如以欺诈、胁迫等手段订立的合同，或者租赁期限超过法定最长期限等情况，就不能适用该原则。

• 租赁物已经交付给承租人占有使用：承租人对租赁物的占有是该原则适用的重要条件。只有当承租人实际占有租赁物时，才能对抗租赁物的新所有权人。例如，在房屋租赁中，承租人已经入住房屋，开始使用该房屋进行生活或者经营活动。如果仅仅签订了租赁合同，但承租人尚未实际占有租赁物，在租赁物所有权发生变动时，承租人就不能以买卖不破租赁为由主张继续使用租赁物。

• 租赁物在租赁期间发生所有权变动：这是该原则的核心要素。所有权变动的原因可以是多种多样的，如买卖、赠与、继承等。例如，A 将房屋出租给 B，租赁期限为 3 年，在租赁第 2 年的时候，A 将房屋卖给了 C，这种情况下就发生了租赁物在租赁期间的所有权变动，此时适用买卖不破租赁原则，C 应当继续履行 A 与 B 之间的租赁合同。

意义

• 保护承租人的权益：承租人基于对租赁合同的信赖，投入了时间和资金对租赁物进行使用。如果因为租赁物所有权的变动而轻易终止租赁关系，承租人可能会遭受重大损失。例如，一个企业租赁了厂房进行生产经营，投入了大量设备安装、人员招聘等成本，如果因为厂房被出售就被迫终止租赁，企业将面临巨大的经济损失。

• 维护社会经济秩序的稳定：租赁关系在社会经济活动中非常普遍，尤其是在房屋租赁和商业租赁领域。买卖不破租赁原则的存在，使得承租人能够安心地使用租赁物，有利于促进租赁市场的健康发展。同时，也有利于减少因租赁物所有权变动而引发的纠纷，维护社会的和谐稳定。