深圳写字楼空置率上升住宅房价持续上涨原因解析

深圳的写字楼空置率高与住宅价格上涨是并不矛盾的，因为这两者本质上属于不同的市场属性。

，深圳的写字楼空置率较高，背后原因较为复杂。

最近几年，深圳的写字楼空置率显著上升，目前整体空置率已超过20%，伴随而来的是租金的下降。这一现象的出现主要是由多个因素共同作用所致。

第一，写字楼供应的增长。

在过去的几年中，深圳各区如罗湖、福田、南山前海及后海等地新增了大量写字楼。同时，龙岗中心城、宝安中心城、龙华、坪山和盐田等其他区域也增加了写字楼建设，尤其是新入市的写字楼数量激增。

过去深圳的写字楼存量仅为500万平方米，但截至2019年底，这一数字已超过700万平方米。2019年，深圳的甲级写字楼新增供应面积同比增长近50%，达到107.7万平方米。

目前仍有许多写字楼在建设中，预计未来市场将有更多的写字楼供应。

第二，金融业的影响。

深圳是中国的重要金融中心，拥有众多金融机构，其金融业正在逐渐成为深圳的支柱产业。例如，2019年金融业的增加值达到3667.63亿元，超过了不少城市的GDP。

尽管金融业是写字楼的主要需求来源，但近两年因为网贷及P2P行业的整顿，许多金融企业相继关闭，这直接导致写字楼的需求出现下降。

第三，外贸出口的影响。

深圳以其对外贸易依赖度高而知名，2019年外贸出口总额达到了1.67万亿元。可是，最近两年受国际贸易摩擦以及疫情影响，深圳的外贸出口遭遇了困境，外贸行业对写字楼的需求逐渐低下。

第四，产业升级的影响。

自2008年以来，深圳启动了产业结构调整，重点支持先进制造业及高端制造业，并逐步淘汰落后产业，推动“腾笼换鸟”的战略。这使得越来越多的企业向外迁移，例如迁往东莞、惠州、中山，甚至江西和湖南等地。

这种迁移不仅是需求的减少，还带走了相关产业链的支持，直接影响了深圳的写字楼市场。

，深圳住宅价格上涨同样有其内在原因。

作为中国四大一线城市之一，深圳的GDP在全国名列第三，但其土地面积仅有2000平方公里，这使得城市面临着巨大的土地使用压力，必须同时满足产业发展及2000万人口的居住需求。

在土地供应日益紧张的情况下，近年来深圳提供的住宅用地十分有限，导致商品房的整体存量也相对稀少，目前市区仅有约181万套商品房。

然而，尽管房屋存量和供应量有限，深圳每年仍有大量新移民涌入，2019年净流入人口约达40万，几乎相当于一个中型城市的城市人口。

因此，居民的增加与商品房供应的短缺相结合，使得房价持续上升，同时大量投资资本的涌入，也加大了这一市场的房价上涨压力。

综上所述，在住房供需矛盾和投资热潮双重作用下，过去几年深圳的房价仍然小幅走高。尽管受限于政策调控，这一涨幅有所压制。