虹桥写字楼市场选址分析报告

一、上海写字楼市场整体分析

1. 上海的写字楼市场始于20世纪80年代末，到了90年代上半期迅速发展，巅峰时期受到亚洲金融危机的影响，造成市场下滑，并在90年代末期陷入停滞，直到2002年才重现增长。现阶段，上海写字楼市场正处于一个良性发展的趋势。

2. 目前，上海的甲级写字楼总建筑面积约为370万平方米，分布在四个核心区域：浦东的小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、南京路沿线与淮海路沿线，这些区域集中着近80%的中高档办公楼。

3. 整体来看，上海写字楼市场持续保持上升的态势，特别是甲级写字楼的租金逐渐上涨。根据高纬物业在2004年4月1日发布的“世界主要办公地区”租金年增长率排名中，上海以9.7%的增幅位列全球第三；在2004年下半年的三个季度，中央商务区的租金又上涨了3.8%，日均租金达到了0.79美元，中信泰富广场的租金也提升至0.9美元/m²/天，而中环广场的租金则为0.85美元/m²/天，空置率降至7.2%，创下十年来的新低。

4. 上海市在2004至2007年间预计推出将近400万平方米的甲级写字楼，届时总面积将接近800万平方米。与之相比，香港目前的甲级写字楼面积为547万平方米，新加坡为750万平方米，纽约达到2600万平方米，东京更是高达2900万平方米，各大城市的写字楼入住率均超过90%。

5. 从当前的供需关系来看，上海甲级写字楼的需求旺盛，且供给不足，优质高档的写字楼市场具备良好的前景，而中低档办公楼却面临租售乏力，进一步提高空置率。因此，提高写字楼的质量和服务水平，是未来市场开发的关键。

二、虹桥地区近期办公房市场分析

1. 虹桥开发区成立于上世纪80年代，是一个以外贸为核心的综合性商贸和商务区，集展览、办公、居住及购物等功能于一身。因其位于上海的西部，是最早开放的区域之一，成为甲级写字楼相对集中的CBD区域，主要写字楼包括仲盛金融中心、上海万都中心、太阳广场等。最近几年，该地区的写字楼租金稳步上升，目前的行情大多集中在0.45至0.70美元/m²/天，个别高楼甚至超过1.00美元/m²/天。

2. 从租金对比中可以明显看出，仅在2004年下半年，虹桥区域的写字楼租金就出现了显著上涨，尤其是新建的5A级写字楼，涨幅超过了17%。

3. 造成这种涨幅的原因主要有：

a. 首先，虹桥区域在较长一段时间内未有新的办公楼进入市场，而当前上海经济快速发展，众多企业涌入上海，导致对高标准写字楼的需求显著增加，供需差距加剧，从而推动租金上扬；

b. 其次，原现代生活配套的古北新区已经趋近饱和，2004年古北二期大规模建设再次吸引了大量成功人士入住虹桥区，进一步增加了对周边办公空间的需求；

c. 同时，上海其它新兴CBD如小陆家嘴的租金也普遍在0.9至1.2美元/m²/天，而虹桥区的生活配套和成熟商业环境，加上传统的高档定位和相对较低的租金，使其成为许多中小型企业的理想选择；

d. 综上所述，虹桥地区的租金上涨由多种持续性因素推动，估计在供求关系未平衡前，这一轮租金增长将会持续一段时间。

4. 尽管整体市场向上，但一些老旧的写字楼，如新虹桥大厦，涨幅却不明显，其增长更多是受周边环境的带动。可见，在高档写字楼建设频繁的背景下，虹桥地区的地段优势正在逐渐减弱，租客对现代办公设施的要求不断提高，那些在设备和服务水平上存在先天不足的写字楼将渐渐退出市场竞争，选择以较低租金吸引二线企业，发展空间受限。

5. 在租金上涨的同时，区域内有限的产权式写字楼二手房交易活跃。例如，远东国际广场一套北向174平方米的物业成交价格为每平方米25000元，类似的交易案例也屡见不鲜。购房者中有的是原本在周边租房的企业，由于租金过高而选择购买；另一些则是看好市场的投资者，尽管价格已较原价高出很多，但由于高投资回报，他们仍愿意购入。

6. 针对市场的需求，近期新建的高档写字楼已开始转变策略，从原先的只租不售到产权出售，以期尽快回笼资金。周边的代表项目有《盛高国际》和《扬子江现代大厦》：

三、总论

1. 虹桥开发区作为上海最早开发的CBD商务区，经过十年的发展，区域内的各项配套设施已十分完善，已在上海及整个大中华区建立了高档办公区的良好形象。

2. 近年随着小陆家嘴与南京西路等新建高档写字楼的投入使用，加上虹桥地区办公楼设施逐渐老旧及缺乏轨道交通，导致客源分流，原本在此办公的大型跨国公司逐渐迁至其他市中心的商务楼，目前区内共同租户主要是中小型贸易公司，租金水平也普遍低于市中心平均水平，使一些客户认为虹桥开发区已过往。

但实际上，虹桥开发区依旧具备众多优势：

a. 虹桥及其周边区域被公认为上海最高档的居住区域，聚集了大多数外籍人群，因就近办公的便利，虹桥开发区仍是众多企业的首选，加上许多客户在此地已办公多年，与该区域形成了依赖关系，不容易轻易离开。

b. 随着万都、虹桥上海城等新写字楼的落成，以及同诠、盛高、扬子江等5A级写字楼的建设，虹桥地区的办公环境将得到显著改善，完全能够满足现代办公的需求。

c. 结合地铁二号线的延伸与已有的公交系统，将大幅改善区域的出行条件。

3. 虹桥开发区在未来相当长的时间内将继续保持作为上海重点CBD之一的地位，租金水平将在上海经济持续增长的过程中相应上调。

因持续高企的租金，越来越多的企业选择购置办公楼以降低成本，同时，投资者也因较高的回报率开始逐渐关注产权式办公房。