随着信息革命、知识经济及全球化趋势的发展，越来越多的外资企业进入市场，同时本土企业也在不断壮大，这导致了对写字楼的需求不断上升。办公物业经历了从火热到不确定，最终走向成熟的过程。在这一过程中，关于办公物业等级的评定标准显得尤为复杂，“甲级”、“5A”、“第四代”等术语让人眼花缭乱。本文将以理性视角剖析各种评定标准的含义。

一、“甲级”、“5A”、“第四代”是不同角度界定办公物业等级

这三个概念基本上反映了写字楼等级评定的不同视角，“甲级”侧重综合品质；“5A”则注重硬件设施；而“第四代”从写字楼发展的视角出发设定标准。每种评定方法都有其独特之处，而目标消费人群往往不明确，导致了概念的混淆。

二、“甲级”标准并非最高级别

在市场上，一般使用“甲级写字楼”这一通用名词。这个术语源于外资开发商在开发针对外资企业的办公楼时逐渐引入并普及的。根据写字楼的综合品质，它们可以被分为甲、乙、丙等不同等级。在中国，办公楼通常被分为高档物业（甲级）、中档物业（乙级）和低档物业（丙级）。高档物业进一步细分为顶级写字楼和甲级写字楼。顶级写字楼则符合国际标准，而甲级则是依据当地市场的现行标准分类的。甲级写字楼的评级基于行业内对四星级或五星级酒店标准的参照，这是一个通行的行业用语。值得注意的是，不同市场的写字楼情况不同，分类标准也会有显著差异，一些小城市可能并不存在顶级写字楼。

在超大城市（如北京、上海、深圳）中，除了考虑建筑物的品质外，在划分办公物业等级时，还需充分考虑城市的交通和规划（如CBD布局）。具体而言，物业的等级和标准可以进行如下定义和划分：

1、顶级物业（国际写字楼）

(1)楼宇品质：建筑的物理状态和总体素质均为一流，建筑质量需达到或超过相关建筑法规和标准；具有灵活的平面布局和高达70%的使用率；楼层大，入口及走廊宽敞，净高度不低于2.6米。

①装饰标准：外立面使用高档国际化装饰，如大理石外墙及玻璃幕墙，采用进口高标准材料；大堂和走廊空间宽敞；公共区域应使用高端材料如大理石或高级地毯等；卫生间配置高端品牌洁具，如科马、科勒等。

②配套设施：包括会议室、邮局、银行、票务中心及员工餐厅等，拥有专用的地上和地下停车场，停车位数量充足。

③电梯系统：电梯配置先进，乘客和货物分开管理，通常每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间保持在30秒左右。

④设备标准：配置知名品牌的中央空调，拥有有效的中央空调系统；具备楼宇自控、安防报警及综合布线等设施。

(2)建筑规模：建筑总面积超过50000平方米。

(3)客户入驻：租户包括国际知名跨国公司及国内外大型企业。

(4)物业服务：由经验丰富且声誉卓越的品牌物业管理公司管理，配备实用的管理软件，保持24小时的维护及安保服务。

(5)交通便利：地处优越位置，毗邻多条主干道，交通方式多样可达。

(6)区域位置：位于主要商业区的核心区域。

(7)智能化水平：达到3A到5A标准。

(8)开发商背景：开发商需具备丰富的经验和雄厚的资金，能在项目开发早期保持财务灵活性以及大规模投资的经验。这些开发商可能是来自美国、马来西亚、香港、韩国的海外公司，或是有成功经营经验的优质国有企业。

2、高档物业（甲级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物品质良好，达到或超过相关建筑法规和标准；收益能力接近新建的办公楼。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级砖、铝板和玻璃等材料，配有大堂，材料应为高端且具吸引力；公共部分装修应为大理石或高级地毯，墙面应使用高档材料。

②配套设施：包括会议室、邮局、银行和员工餐厅等，专门的停车场，停车位充足。

③设备标准：配置知名品牌的中央空调，具备楼宇自控、安防报警及综合布线的功能。

(2)建筑规模：面积在1-5万平方米之间。

(3)租户构成：主要为知名国内外大公司，业务范围可以涵盖研发、技术服务、电子商务等。

(4)物业服务：由经验丰富的物业公司管理，提供全面的24小时物业维护和安保服务。

(5)交通便利性：交通便捷，各种交通工具均可到达。

(6)区域位置：位于主要商务区或副都心区域。

(7)智能化标准：达到3A及以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物物理状态良好，满足基本建筑法规要求；功能相对落后，且由于使用年限较长，收益能力低于新建办公室。

①装饰标准：外立面为面砖或瓷砖材料，配有大堂，地面主要为中档地砖，墙面采用瓷砖或中高档油漆，卫生间配置中档洁具。

②配套设施：有专用停车场。

③设备标准：具备中央空调系统，无楼宇自控、安防系统和综合布线。

(2)建筑规模：没有限制。

(3)客户构成：主要为国内中小企业，通常从事销售或产品研发。

(4)物业服务：有一定的物业管理服务。

(5)交通便利性：交通相对方便，线路可达。

(6)区域位置：位于副都心或较好的城镇位置。

4、低档物业（丙级写字楼）

(1)楼宇品质：物业使用年限较长，存在较明显的物理磨损，部分建筑不符合新的建筑法规；但仍可满足低收入租客的基本需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂，公共部分为普通地砖，卫生间使用普通国产洁具。

②配套设施：基本无配套设施。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控系统、安防报警和综合布线。

(2)建筑规模：没有限制。

(3)租户构成：租客多为小型企业，主要从事简单出售。

(4)物业服务：提供基础的物业服务如卫生、收发等。

(5)交通便利性：有交通线路能够到达。

(6)区域位置：一般位于城市中心位置。

三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准

“5A”标准是当今相对流行的评定模式，其概念可以区分为两种评定方式：一是狭义上针对智能化硬件的相关标准，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通信传输智能化）、FA（消防智能化）和SA（安保智能化）；二是广义上指综合“A”级评定标准，包含以下方面：

（1）楼宇品牌标准：A级

作为城市文化与财富的重要载体，写字楼的品牌形成需要差异化的产品特征、商务文化及服务理念。品牌与城市的关联性对于其未来发展至关重要，因此能够在区域内产生较大影响并与城市品牌相统一的写字楼品牌将被评定为A级。

（2）地理位置标准：A级

地理位置是购买写字楼的重大因素之一，只有位于商务区、具备高投资价值的物业才能得到A级别的认可。

（3）客户层次标准：A级

写字楼的租户群体通常有着一致的层次心理，客户层次的高低会直接影响投资决策。高层次的客户能够提升公司形象，也更有可能选择入驻不同行业的知名企业。

（4）服务品质标准：A级

优秀的物业管理和专业化的商务服务是评定服务品质的两个关键因素，两者兼具的物业将被评定为A级。

（5）硬件设施标准：A级

此标准主要评估建筑功能及设计的创新程度，以及使用的建筑技术、层高标准、承重及新风系统等。若任一项未达标两项以上，则无法获得A级评定。

四、根据发展轨迹制定写字楼标准

中国的写字楼发展经历了四个阶段：

第一代写字楼通常指的是在计划经济下建造的行政办公楼，基本满足办公功能。深圳的第一代写字楼如国贸大厦等，都以其建造速度在全国范围内获得影响。

第二代写字楼是外资企业进入中国后的产物，这些写字楼不仅满足功能需求，内部空间也逐渐趋向灵活分割，智能水平有所提升。

第三代写字楼开始更加注重客户需求，融入绿色环保理念，并显著提升了智能化程度。深圳的地王大厦等便是这一阶段的代表。

随着中国加入WTO，经济全球化加速了第四代写字楼的出现。第四代写字楼不仅关注功能设计，更强调以客户需求为核心，致力于降低成本并提高效率，倡导人性化沟通，并加强绿色办公理念，以达到国际商务社区的标准。

与前三代相比，第四代写字楼具备以下特点：

一、明确的目标客户：专注服务跨国公司、外资企业及实力雄厚的国内中型企业，极大地满足其对办公环境的舒适性及效率要求。

二、景观要求更高：知名CBD的写字楼往往优先选择自然景观优美的地点，内嵌绿色共享空间的设计则成为未来的趋势。

三、更多的商务共享空间：办公环境的构建打破传统模式，向开放与互动转型，强调交流以提高工作效率。

四、倡导绿色环保：注重不仅外部环境，更在内部空间中引入多重绿色元素，健康办公成为新趋势。

五、高度智能化：第四代写字楼的智能化水平显著提升，并为未来的发展和升级保留充足空间，确保符合5A甲级标准，包括楼宇智能化等。

以上为写字楼的评定标准，随着科技的不断发展和开发理念的成熟，写字楼的标准将持续更新。

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