一般来说，写字楼的评定可分为“甲级”、“5A”和“第四代”等多种形式，然而这些分类并没有严格的层高规定。

这三种评定方式代表了写字楼的不同等级标准，其中“甲级”主要从综合品质进行评估；“5A”则关注硬件设施的标准；“第四代”标准则从写字楼创新发展的角度出发。这三种评定方法各有侧重点，由于消费人群的需求不明确，造成了市场概念的混淆。

甲级写字楼的定义

“甲级写字楼”是外资开发商在开发国际化写字楼时逐渐引入的词汇。根据写字楼的综合质量，可以分为甲、乙、丙等多个级别。在中国的办公物业市场中，通常将其划分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低档物业（丙级写字楼）。更高档的物业可分为顶级写字楼和甲级写字楼，顶级写字楼遵循国际标准，而甲级则是基于本地市场标准进行划分。这一名词主要参考了四星级或五星级酒店的评级体系，成为房地产行业的通用术语。不过，由于市场各有特点，各地的写字楼分类标准往往以区域内的相对质量为基础，例如在一些小型城市，可能还未出现顶级写字楼或国际写字楼。

第四代写字楼的特征

与前三代写字楼相比，第四代写字楼具备若干显著特点：

第一，目标客户群体非常清晰，主要针对跨国公司、外资企业和有实力的国内大企业，以最优的方式满足用户在办公环境中的舒适度，同时提升工作效率和效果。

第二，景观要求显著提升。许多国际知名的CBD以及写字楼通常位于自然景观优美的地区。除了自然环境，写字楼内的绿色生态景观越来越受到青睐，未来可能会发展为配备中庭共享花园的趋势。

第三，多样化的商业空间。网络普及带来了资源共享的重要性，办公室设计逐渐从传统的“办公室+公共走廊”模式转向更开放、互动的空间布局。第四代写字楼将更加注重商务共享空间的提供，推动工作环境与休闲的有机融合。

第四，强调绿色环保。第四代写字楼不仅关注外部环境的美观，内部空间也大力引入绿色植物，形成有益于健康的办公环境。在“后非典时代”，如何引入新鲜空气成为写字楼客户关注的焦点，设计中已经开始融入中庭花园和新风系统。

第五，推进智能化建设。第四代写字楼的智能化水平显著提高，并且设计时考虑了未来升级的需求，达到5A标准是基本要求，这包括楼宇智能化、安防和办公智能化等。

以上是一般写字楼的评定标准，随着科技的发展与开发理念的进步，写字楼的标准也在不断演进。

在超大城市（如北京、上海、深圳）的办公物业划分中，除了要综合考虑楼宇品质，还必须重点关注城市交通及规划（如CBD布局）等因素。具体的物业类别和标准如下：

1. 顶级物业（国际写字楼“超甲”）

(1)楼宇品质：建筑地位优越，全部符合或超出相关建筑规范要求。建筑物的灵活布局和高使用率（至少70%）是基本标准，大堂和走道宽敞，净高度不低于2.6米。

① 装饰标准：外立面以大理石、玻璃幕墙等优质材料装修，大堂及公共区域应该是大理石或花岗岩铺设，卫生间则需安装进口知名品牌的洁具。

② 配套设施：应具备会议室、邮政、银行等综合商业设施，拥有充足的停车位，以及适合商务活动和休闲的餐饮配套。

③ 电梯系统：配有高效的电梯系统，按区域分配，通常每4000平方米配备一台电梯，平均候梯时间约为30秒。

④ 设备标准：配备高效且品牌卓越的中央空调，具备楼宇自控系统以及安全监控设施。

(2)建筑规模：通常超出50000平方米。

(3)客户进驻：以知名的跨国公司和国内顶尖企业为主。

(4)物业服务：由专业品牌管理公司进行管理，实现计算机化物业管理，提供24小时维护和安保服务。

(5)交通便利：地处重要地段，交通便捷，接近多条主干道以及各类交通工具。

(6)所属区位：位于商务核心区。

(7)智能化：3A至5A等级。

(8)开发商背景：资金雄厚且有丰富的开发经验，特别是具有国际背景的开发商。

2. 高档物业（甲级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物保持良好的物理状态，满足相关建筑规范，租金收益能力可与新建办公楼媲美。

① 装饰标准：外立面为大理石和玻璃幕墙，公共区域设有大理石铺设，独具设计感。卫生间配置进口洁具。

② 配套设施：需包括会议室、银行、员工餐厅及足够的停车位。

③ 设备标准：具备中央空调系统和必需的安全监控设备。

(2)建筑规模：面积在1万至5万平方米之间。

(3)客户进驻：租户多为大型研发公司和国际品牌代理商。

(4)物业服务：由经验丰富的公司提供24小时管理与服务。

(5)交通便利：可通过多种交通工具直接到达。

(6)所属区位：位于主要商业区或副都心区。

(7)智能化：标准为3A或更高。

3. 中档物业（乙级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物通常处于良好的物理状态，但存在功能上的滞后，整体收益低于新建办公楼。

① 装饰标准：外立面多为砖材，公共区域使用中档材料，卫生间配置合资或普通品牌的洁具。

② 配套设施：设有专属停车场。

③ 设备标准：配有中央空调，但缺乏自控系统。

(2)建筑规模：无特定限制。

(3)客户进驻：多为中小型企业，进行简单的销售或研发业务。

(4)物业服务：由物业公司提供基本服务。

(5)交通便利：交通便利，有多条线路可达。

(6)所属区位：一般选择副都心或较好的城区。

4. 低档物业（丙级写字楼）

(1)楼宇品质：使用年限较长，部分不符合新规要求，存在功能陈旧和明显磨损的情况，但仍能满足低收入承租者的基本需求。

① 装饰标准：外立面涂料简单，缺乏大堂，公共区域使用普通材料，卫生间为国内常见品牌。

② 配套设施：一般没有附属设施。

③ 设备标准：使用分体空调，无自控支持及监控设施。

(2)建筑规模：无特定限制。

(3)客户进驻：主要是小型私营企业，主要从事简单交易与销售。

(4)物业服务：提供基本的卫生与设施管理服务。

(5)交通便利：交通线路便利可达。

(6)所属区位：一般在城区内选择位置。

5A标准的狭义与广义阐释

“5A”标准现今是较为流行的评定方法，其中狭义上强调智能化硬件设施，包括OA（办公智能）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯智能）、FA（消防安全）、SA（安保系统）；广义上则涵盖了综合“A”级评定标准，包括以下几个方面：

(1) 楼宇品牌标准：A级

写字楼作为城市文化与财富的集合体，其品牌必须具有显著的区域地位，能够形成独特的差异化特征，体现商务文化和服务理念，且与城市历史记忆紧密关联。因此，能够成为城市地标性建筑且具备区域影响力的写字楼将评定为楼宇品牌标准A级。

(2) 地理位置标准：A级

优秀的地理位置是投资写字楼的重要考量，只有位于潜在商务区域且具备高投资价值的写字楼，才能获得该标准的认可。

(3) 客户层次标准：A级

入驻写字楼的业主和租户的层次，直接影响到新客户的选择，因而高层次的业主对其他企业的吸引力不容小觑。

(4) 服务品质标准：A级

高服务品质包含高效的物业管理与针对性商务服务，两者并重才能达到此标准。

(5) 硬件设施标准：A级

该标准着重考核建筑设计的创新与功能，必须在多个方面优良，才有资格获得A级认证。

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