租办公室必知租赁合同陷阱解析
注：推荐搜楼选址和好租的原因是它们提供的价格信息相对准确！
比如在上海，
- 浦东陆家嘴的租金大约在：9~20元/平米/天
- 静安寺的租金大约在：4.5~8元/平米/天
- 曹杨路的租金大约在：3.0~6.0元/平米/天
如果通过中介寻找房源，比较知名的商用中介有五大机构：
- 戴德梁行
- 第一太平戴维斯
- 高力国际
- 仲量联行
- 世邦魏理士
此外，欣谙地产、道东不动产、恒昌联行及链家等公司也提供写字楼相关服务。
注：上海写字楼报价通常以“元/平方米/自然日”为单位，但报价往往不包含物业管理等其他费用。所以一定要约定好租赁期间，承租人需要承担的水电和物业费用等，并在合同中写清楚。
关于免租期的确认，通常需视具体情况进行协商。在一些小型且成熟的写字楼中，免租期可能不常见。
2.考虑未来的需求计划
若公司正在快速成长，必须考虑未来人员增加带来的办公空间需求，以避免短期内面临多地办公的局面。
对于新楼宇的租赁，可以与出租方保持联系，适时增加租赁面积。
在成熟且抢手的办公区域，选择稍微大一些的空间，预留给未来一至两年的团队扩展。
3.如何进行房屋考察
在判断一个办公区域是否合适时，需要关注多个方面，以下是一些显而易见的要素：
- 房屋质量：查看外立面是否有瑕疵、是否存在裂缝及漏水问题。
- 采光与通风：理想的写字楼应南北朝向，东西长、南北窄，通透性佳。需关注采光情况、窗户分布及中央空调布局等。
- 公共设施：对于电梯，需确认品牌、载重及是否有定期检修记录；另外厕所的数量与环境也是重点因素。
- 周边环境：考量周边设施是否方便到达，是否有餐饮与购物服务，地铁和公交的便利性也需考虑。
- 网络速度：确保宽带的稳定性和速度。
- 物业服务：物业的服务质量需到位，特别是保洁等日常管理。
- 实际使用面积：使用工具确认实际的有效使用面积（租金一般按建筑面积计，包括公摊面积，如大厅、走廊、电梯及厕所等，实得面积通常为租赁面积的60%-70%）。
4.初步选定后，检查出租方的资质。
确认办公室空间的相关证件是否完整（包括房屋产权证）、使用性质及用途等。
如果公司需要正式注册，则必须选择具备注册资格的商业或办公写字楼。
二、签署租赁合同的注意事项
(一)法律依据
中华人民共和国合同法，全文见中国人大网：查看链接
合同法的第十三章专门涉及“租赁合同”，方便理解的法律释义可查看：查看链接
(二)整体考虑合同审查
一般情况下，写字楼会直接提供合同，并说明合同条款不可修改。
对于装修完毕且运营较长时间的成熟写字楼，租赁风险通常较低，需重点关注违约条款。
然而，在新楼宇或涉及装修且违约条款较为苛刻的情况下，务必要仔细审核合同，并将关心的细节附加至合同中。
(三)租赁合同审核要点
1.租金支付
合同中应清楚租金的计算方式、金额、支付方式及时间，发票的开具单位与内容需与财务部门确认；若租金逾期，是否会有罚金等；合同中规定出租方在租赁期间不得任意涨租金；租约到期时是否具备优先续租权以及租金调整情况等。
2.空间交接
需要明确写字楼的交接时间、免租期及用途（如仅限办公用途，不能用于开设咖啡馆）；若因一方原因导致无法按时交接，需给予对方一定补偿。在交接时做好现场验收，并提前约定合同解除后是否需要恢复到初始状态，以免后期产生纠纷。
3.装修条件
若承租方需重新装修，则双方需对装修条款进行明确约定，包括承租方是否可以更改房屋的内部结构等，并确保装修及改造方案符合消防及安全要求；对于增设的装修部分的归属，在合同中也需细化，出租方有权要求承租方恢复原状或承担恢复施工的费用。
4.转租的可能性
若公司业务出现变动，可能无法按照原定的合同执行，那么提前退租可能会面临违约金的问题。
如果合同允许转租，将为承租方提供更大的灵活性。
然而，大多数出租方通常不允许转租。
5.违约条款
在租赁合同签署时，双方应考虑可能发生的违约情形，并在合同中列明相应的惩罚措施。此外，应明确出现质量问题的解决方案。可以约定与房屋及附属设备相关的保质期，以降低租赁合同履行中的风险，确保合同的顺利履行，同时尽量确保承租方的合法权益。
（原文来源：微信公众号：小清日记）
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