一、“甲级”和“5A”是评估办公物业等级的不同视角

这三个概念分别代表了评估写字楼等级的不同维度。“甲级”主要从整体品质出发来衡量写字楼的等级；“5A”则侧重于硬件配置的评估；而“第四代”是基于写字楼发展阶段设定的标准。这三种评估方法各具特征，然而由于消费群体不确定，导致了这些概念之间的混淆。

二、“甲级”并非最高等级

所谓“甲级写字楼”是一个广为流传的术语，来源于外资开发商在建设涉外写字楼时逐步引入并推广。这一分类方法将写字楼根据综合品质划分为甲、乙、丙等等级。在中国市场上，通常将办公楼划分为高档（甲级）、中档（乙级）和低档（丙级）物业，而高档物业又可进一步细分为顶级和甲级写字楼。顶级写字楼符合国际标准，而甲级写字楼则是基于本地市场的现行标准进行评定的。因此，甲级写字楼的标准主要参考四星级或五星级酒店的评级，并不是行业内的普遍共识。

在大城市如北京、上海和深圳，对办公物业的划分不仅需要考虑建筑的品质，还必须充分考虑城市的交通及规划（例如CBD布局）。具体而言，物业的等级及标准可参考以下划分：

1. 顶级物业（国际写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物应具备一流的物理条件和过硬的建筑质量，符合或超出相关建筑规范的要求；具备灵活的空间布局，使用率需达到70%以上；层高和公共空间应足够宽敞，大堂和走廊应确保净高不少于2.6米。

①装饰标准：外立面应采用高端国际化材料，例如大理石和玻璃幕墙。大堂和走廊应宽敞，公共区域地面需使用大理石、花岗岩或优质地砖，墙体需使用大理石或高档墙纸，天花板需设有吊顶，电梯厅则需用不锈钢和大理石装饰，卫生间配备进口知名品牌的洁具。

②配套设施：应提供会议室、邮政服务、银行和员工餐厅等多种商务及生活配套场所，并设有充足的地上和地下停车位，便于日常生活及商务活动。周围也应有适合商务会餐的餐饮设施、宾馆及娱乐场所等。

③电梯系统：配备先进的电梯系统，电梯与服务分区，通常4000平方米配一部电梯，候梯时间保持在30秒左右。

④设备标准：须配备顶级品牌的中央空调系统，并具备楼宇自动控制、安全警报和综合布线系统。

(2)建筑规模：应超过50000平方米。

(3)客户进驻：应有知名跨国公司、国内外大型企业入驻。

(4)物业服务：由具备丰富经验的知名物业管理公司负责，需配备先进的物业管理软件，实现现代化管理，确保共享系统信息，并提供全面的24小时服务。

(5)交通便利：应位于主要交通干道附近，具备优良的可达性并方便多种交通方式的接入。

(6)所属区位：位于中心商务区内。

(7)智能化标准：按3A-5A划分。

(8)开发商背景：需为经验丰富、资金充足且在房地产投资方面具有丰富经验的公司，可能是海外公司或在地成功的国企。

2. 高档物业（甲级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物状态良好，符合建筑法规的要求；其回报率应与新建办公楼相当。

①装饰标准：外立面采用高档次的材料，如大理石或高级面砖；需有大堂且大堂的地面和公共区域应使用高档材料，墙面应为高级墙纸，确保有吊顶及良好的电梯空间；卫生间需设有进口名牌洁具。

②配套设施：须设有会议室、邮局、银行和员工餐厅等，并拥有充足的专用停车场。

③设备标准：应配备知名品牌的中央空调和安全系统。

(2)建筑规模：应在1万至5万平方米之间。

(3)客户入驻：应拥有知名的国内外大公司，主要开展研发、技术服务及电子商务等业务。

(4)物业服务：应由高效物业管理团队提供完善的物业服务，包括24小时的维护和保安。

(5)交通便利：应便于多种交通工具的使用。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区域。

(7)智能化：需达到3A及以上标准。

3. 中档物业（乙级写字楼）

(1)楼宇品质：建筑物状态良好，但功能上不一定是最新或最前沿，可能存在一定的自然磨损，回报能力低于新落成的同类建筑。

①装饰标准：外立面可使用面砖或瓷砖，大堂内应有地砖及吊顶；公共部分地面可使用普通地砖或中档地毯，墙面喷涂白色油漆；卫生间应使用国产或合资中高档洁具。

②配套设施：需具备专属的地上和地下停车场。

③设备标准：应设有中央空调，但不具备楼宇自动控制，需有安全报警服务但没有综合布线。

(2)建筑规模：无特别限制。

(3)客户入驻：主要为中小型国内企业，业务多为销售代理及产品研发。

(4)物业服务：有物业公司提供基础服务。

(5)交通便利：有相对便利的交通网络。

(6)所属区位：位于副都心或良好城区位置。

4. 低档物业（丙级写字楼）

(1)楼宇品质：物业年龄较长，未能满足新的建筑标准，物理损耗明显，无法代表最高功能需求，但能满足租金较低的承租者。

①装饰标准：外立面使用涂料，无大堂，公共区域地面采用普通地砖或水磨石，卫生间使用一般国产洁具。

②配套设施：无配套生活设施。

③设备标准：通常为分体空调，不具备楼宇智能管理，缺乏安全和综合布线保障。

(2)规模：无特别限制。

(3)客户入驻：以小型私人企业为主，主要从事简单的销售活动。

(4)物业服务：提供一般性物业服务，如清洁及监控。

(5)交通便利：具备基础的交通接入。

(6)所属区位：通常位于普通城区。

三、“5A”的狭义与广义评定标准

目前，五A标准被广泛应用于物业评定。它有两种解释：狭义上指的是针对智能化硬件的评定，包括OA（办公自动化）、BA（建筑自动化）、CA（通信自动化）、FA（消防自动化）以及SA（安全自动化）；广义上则是涉及多个“A”级评定标准。

（1）楼宇品牌标准：A级

写字楼不仅是城市文化和经济的重要组成部分，其品牌形成也体现了物业的独特性、商务文化与服务理念等。因此，成为城市重要地标的写字楼，品牌需与城市发展紧密结合。能够为城市品牌带来积极影响的写字楼被评为A级。

（2）地理位置标准：A级

位置对投资写字楼至关重要。只有坐落在优越商务区、地段良好并具有高投资价值的写字楼，才能获得此评级。

（3）客户层次标准：A级

客户层次是指写字楼入驻公司的品质。大多企业会考虑邻近公司的品牌及形象，因此高层次客户可提升整体建筑的吸引力。

（4）服务品质标准：A级

高效的物业管理和专业的商务服务是服务品质的核心要素，具备这两项标准的写字楼可获得A级认证。

（5）硬件设施标准：A级

评定此标准需考核建筑的设计创新及相关技术水平，包括层高、承重及电梯智能等各方面。如有两项或更多未达标，则无缘A级。

四、根据发展轨迹制定写字楼标准

中国写字楼的发展经历了四个重要阶段。

第一代写字楼是计划经济时期的产物，主要是行政办公用途。例如以深圳的国贸大厦为代表，这一时期写字楼多分散于罗湖区。

第二代写字楼出现在改革开放时期，外企开始进入并建设。这类写字楼不光满足基本功能，还加入了对开放空间的考量，智能化水平有所提升，典型如深圳电子科技大厦。

第三代写字楼在第二代的基础上，注重绿色环保和客户需求的多样化，致力于提升舒适度及智能化程度。典型实例包括地王大厦与赛格广场。

随着中国加入WTO及全球化进程加速，第三代写字楼已难以满足国际化需求，进而推动了第四代写字楼的建设。第四代写字楼着重以客户需求为中心，致力于构建降低成本及提高效率的商业平台，并强调员工的交流、企业文化和绿色环保。

四代写字楼的显著特点包括：

一、明确的目标客户群：该物业主要针对大型跨国及有实力的国内企业，致力于满足办公舒适性及提高工作效率。

二、更高的景观要求：国际CBDS往往依偎于优美自然环境中，而办公楼内亦日益重视绿色景观，未来共享花园将成为趋势。

三、增加商务共享空间：通过促进资源共享和网络普及，办公空间规划将向开放与互动转变。

四、绿色环保理念的推广：不仅外部环境，内部亦将融入更多绿色元素，自然通风成为越来越多企业关心的问题。

五、高度智能化：第四代写字楼的智能化要求达到满分的程度，并预留未来的升级空间，确保符合5A甲级标准。

总之，随着科技的进步和开发理念的发展，写字楼的标准也将不断更新迭代。

资料来源: 百度百科, 搜楼选址整理

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