东方明珠创智中心：科影厂转型新媒体文化产业新地标

近期，“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”成功召开，并在会上正式推出了十五个优秀案例。这些案例在2023城市更新企业实战案例推介活动中，由上海易居房地产研究院联合多个行业协会共同主办。通过这些丰富多样、各具特色的优秀案例，希望梳理出有代表性的做法与经验，促使企业掌握独特的发展模式，从而有力推动我国城市更新的高质量进程。

东方明珠创智中心

从科影厂到新媒体文化产业新地标

申报企业：上海东方明珠房地产有限公司

项目概述

东方明珠创智中心位于徐汇区徐家汇街道斜土路2570号，整体建筑面积约为5.78万平方米。其前身为上海科学教育电影制片厂，2000年前后受市场变化影响，业务逐渐下滑，物业状况变差，环境混乱。为此，2015年上海电视台及上海文广集团决定全面转型该厂房，通过股权收购将该物业纳入旗下，并授权东方明珠进行改造。项目于2020年6月揭开建设序幕，预计将在2023年底完工。

东方明珠抓住了上海工业用地政策的良机，采取保留与重建相结合的方式，将低效的工业用地改造成了一个“小而美”的高品质综合体。该项目坚持“从产业到地产”的理念，重点塑造适合文化传媒产业发展的空间，并致力于搭建媒体小企业的创业加速器。同时在改造过程中，建立了企业、政府与居民之间的协调沟通机制，确保项目顺利推进，实现各方共赢。

最终，项目成功转型为一个集文化产业办公、社区商业及文体设施于一体的新地标，实现了收益增长和资产的增值，进一步推动了集团的产业发展。同时，项目也有效补充了周边公共设施，维护了经济与社会效益的平衡，成为零星工业用地转型的成功案例。

（一）项目基本情况

东方明珠创智中心的总占地面积为1.36万平方米，其中地上建筑面积4.07万平方米、地下建筑面积1.71万平方米，前身即是上海科学教育电影制片厂。成立于1953年，该厂历史上制作了数百部优秀科教影片，曾多次获得国际及国内大奖。然而，进入2000年后，由于经营不善，业务逐渐萎缩，导致物业环境日益恶化，收入水平尚可，整体情况堪忧。

2015年，东方明珠公司基于多年的文化传媒经验，首次提出了对科影厂进行土地转型的构想。同年7月，SMG决定进行整体改造，获得该物业的控制权并授权东方明珠房地产公司负责实施。项目在2017年获得规划调整批复，随后在2020年6月开工，预计年底交付。

东方明珠房地产在政策利好的推动下，成功将项目打造成集文化产业、社区商业及文体设施为一体的“小而美”的高品质综合体，成为零星工业地块转型成功的优秀示范。

图1：项目改造前后效果对比图

（二）经验做法

通过对原科影厂历史特点的保留与改造，东方明珠创智中心成功传承了科影人的文化记忆，并结合新媒体产业需求设计了高挑空的演播室及共享空间，打造了独具文化特色的物理环境。同时，利用SMG的品牌影响力及产业孵化能力，本项目设立了新媒体产业的孵化服务平台，营造了良好的创业环境。

1、采用保留与重建方式优化项目布局

项目在详细市场调研后，确定采取“小部分保留，小部分重建”的策略，保留并改造了原科影厂总编辑室中的一栋旧楼，保留了其经典外观并进行了结构加固，以传承历史记忆。而且，对新建设施如高品质办公和商业楼进行了重新设计，使整个社区与周边环境更为和谐。

整体拆除后重建了一座符合高标准、现代化的办公大楼和一处商业设施，充分体现了环保理念。新办公楼超过36707平方米，专为高端客户设计，确保了徐家汇中心区域的需求。同时，附带的社区文体设施也为当地居民提供了便利。

本项目的设计还融入社区元素，设置了公共广场以吸引人流，提升了商业活力，为周边居民创造了良好的商业环境。

2、坚定“从产业入地产”的理念，促进产业发展

东方明珠房地产作为国内文化传媒界的领军企业，始终从产业发展出发，定位于服务媒体与文化产业的地产项目。项目包括了开放创意空间、共享演播室及后期制作设施，致力于满足不同公司的需求，形成了强有力的差异化竞争优势。

3、依托成熟的文化产业链，构建新媒体聚集区

通过整合母公司的资源，东方明珠致力于新媒体产业的协作与发展，为项目创造了一个高效的产业集聚平台，共同推进媒体领域的转型升级，使该基地成为新的文化中心。

项目还借助SMG的品牌效应，吸引新媒体企业加入，利用丰富的资源共享，包括覆盖整合的渠道，极大地提升了企业的内容生产质量。

4、建立企业与政府、居民的有效沟通机制

考虑到城市更新项目周边复杂的邻里关系，项目团队建立了企业、政府与居民沟通机制，确保项目的顺利实施。通过与徐汇区政府的紧密合作，明确了转型路径与相关政策，进而保障了群众利益与项目进展的双赢。

在项目实施过程中，团队还积极回应居民需求，通过对周边小区的修缮维护，解决了他们的实际困难，赢得了广泛支持。

（三）项目成果

项目成功转型，由原来的老旧科影厂变为集新媒体文化产业办公、社区配套商业及文体设施的综合体，显著提升了区域功能，改善了居民生活环境，并为周边地区带来了新的公共空间与绿化，促进了整体区域的优化与发展。

1、文化产业新地标的建立，提升了收益与资产价值

在改造前，项目出租收入和环境状况均不理想。东方明珠凭借时机，将存量资产进行改造，成功打造出集办公、商业及文体于一体的小型综合体，显著提升了收益并带来了资产增值。建筑面积大幅增加，从16000平米扩展至57800平米，极大提高了租金收入，并有效满足社区需求。

2、弥补了周边公共设施的不足，达到经济与社会效益平衡

项目不仅延续了城市的历史文化，还增强了区域内的公共绿化与生活空间，开放的街区提升了居民的休闲环境。同时，增加的文体设施有效补充了社区空缺，对周边老旧小区的改善也起到了重要作用。

（四）

东方明珠新媒体创智中心在政府的支持与企业的努力下，成功设立了媒体小企业的创业加速器，向快速发展的企业提供全方位的服务。这一项目不仅塑造了新的文化标志，实现了经济与社会效益的双赢，同时也为城市更新提供了宝贵的成功经验，是零星工业用地转型的又一重要成功案例。