远川商业评论：写字楼市场的深度挑战

作者：蒋天悦、陈畅（文章转载至微信公众号：远川商业评论）

支持：远川研究所宏观组  原文点击： 写字楼的至暗时刻

在5月12日，推特的首席执行官杰克·多尔西向全体员工发出了一封重要邮件，指出即使疫情结束，除了特定必须在现场工作的岗位，许多员工将被允许无限期在家办公。

虽然推特是科技行业中唯一明确采取这种工作模式的公司，但这一决定表明**在家办公已不再仅是一种紧急应对策略，而是一种被广泛接受的工作方式**。如果这种模式被成功实施，将对写字楼市场产生深远影响。

然而，转变办公模式并非一朝一夕之功，相关利弊需要经过长时间的考验。虽然远期的担忧不必急于表露，但当前的困境是一个必须认真面对的现实。从年初以来，写字楼市场遭受了重大打击，且这一影响依然在持续。

Part 1. 市场：寒风凛冽

自1998年房改以来，我国写字楼市场经历了两次重要建设潮。第一次高潮出现在2003年前后，由于新区建设的推动，写字楼的供给数量显著增加。尽管当时国内写字楼的数量不多，该供给迅速被不断增长的需求所消化。而第二次建设潮则发生在2010年至2014年，真正导致了如今市场的供给过剩。

自2016年起，写字楼建设的热潮逐渐减退，2018年更是首次出现负增长。尽管开始有意减供，但市场并未显现改善之势，供给过剩的状况持续。更不幸的是，**突如其来的疫情为这一并不富裕的市场带来了更大的挑战**。

通常情况下，春节过后写字楼租赁市场会迎来一个短暂的小高峰，客户会在此时制定新的租赁计划，前往不同的写字楼进行考察和签约。然而，受疫情影响最严重的区域是海南，国内航班大规模停飞不仅阻碍了旅游业的发展，还大大抑制了前往海南办公的需求，**海口国贸商圈的租金环比下降了2.44%，在所有二线城市中位居首位**。

海口的情况只是这一严峻形势的缩影。作为中国经济风向标的北方城市群，包括北、山、广、深四个城市中，第一季度36个主要商圈中，只有被热炒房价困扰的深圳表现有所起色，前海商圈的写字楼租金环比微涨0.16%，而其余35个商圈的租金则普遍下跌。

Part 2. 写字楼：做区域的生意

写字楼的区域要求远比住宅更为严格。在需要首次购房或改善住房等刚性需求的推动下，购房需求在不同城市甚至小县城中普遍存在。然而，写字楼的表现更多受到**城市经济发展水平和区域产业结构**的影响，因此不同城市之间的市场景气度差异显著。

从2019年写字楼的空置率数据来看，一线城市的空置率普遍低于二线城市。最低的广州空置率仅为5%，而最高的天津则高达45%。这种差异堪称惊人；在二线城市中，天津、武汉和重庆的空置率均超过30%，而宁波和南京则能够控制在15%以下。

一二线城市写字楼市场在租金水平上的差异同样明显。北京的写字楼以每月每平米超过400元的高昂租金独占鳌头，国贸CBD、金融街和中关村吸引着众多互联网和金融行业的优秀企业。相比之下，上海、广州和深圳只能位列第二梯队，而二线城市则共同成为第三梯队，尽管二线城市之间的平均租金水平差异不大。

此外，写字楼与购物中心的运营特性存在很大不同，地域的影响力在此显得尤为重要。购物中心因优良的运营管理能获得更高的租金溢价，而写字楼则难以享受这种收益。因此，仅在第三产业占比较高、产业集聚度高且区域环境优越的城市，写字楼才更具备投资的潜力。

通过观察写字楼出租公司的行业分布，能够窥探到当地的产业结构。例如，北京、广州和深圳的TMT行业占比最高，而上海则凭借其总部经济优势和金融中心地位脱颖而出。相比之下，深圳的产业结构显得较为单一，几乎缺少制造业、能源和物流相关的企业，而上海的行业分布则更加均衡且多元。

写字楼市场与区域经济息息相关，因而成为反映地方经济状态的晴雨表。

Part 3. 上海：企业的晴雨状况

在今年第一季度，因疫情影响，上海并未有新的写字楼竣工交付，随着复工复产的逐步推进，未来一年内待交付的项目将形成供应高峰。根据莱坊研究院的统计，预计将有至少220万平方米的新供应面积进入市场，再加上经济复苏的具体情况，写字楼的空置率将继续上升。

在这场危机中，各大写字楼纷纷降低租金以应对市场的变化，但不同区域的出租效果却各有不同。在人民广场和世纪大道附近，即使租金下调，空置率仍持续上升，这两个区域的租金平均水平为8.5元/平方米/天，属于偏高的水平。即使租金下调，部分企业仍选择离开以降低运营成本。

而在小陆家嘴和上海火车站区域，租金的下降则取得了一定成效，帮助这两个区域吸引了不同群体的租户。

陆家嘴作为全上海租金最高的片区，租金的下调不仅保留了对价格不太敏感的企业，还可能吸引一部分有潜在“消费升级”需求的公司入驻。

很多企业的换租趋势是从大面积转向小面积、从高价位转向低价位，以节省开支。在上海火车站区域，由于空置率高达全市第二，租金的降低吸引了一部分企业迁入，从而拉低了该区域的空置率。

虹桥商务区与前滩商务区则是两个唯二实现租金上涨而空置率下降的区域。虹桥区临近交通枢纽，而前滩以打造“第二个陆家嘴”为目标，优越的地理和环境条件吸引了越来越多希望换租的企业，带动了租金的回升。

在经济寒潮的影响下，尽管大部分企业在缩减规模和更换租约中努力求生，但一些互联网、新媒体和医药行业的公司却逆势扩张，这部分企业为下行的写字楼市场注入了生机。

从上海写字楼市场的状况来看，尽管仍有大量企业能够承受陆家嘴区域的租金，但最困难的时刻并未结束，更多企业选择“用脚投票”，选择迁出以应对“消费降级”的趋势。

第一季度仅仅是写字楼竞争与企业生存斗争的开端。面对即将到来的挑战，每个人都必须时刻保持警惕。